Immobilien
Aus eins mach zwei: So gelingt der Umbau zum Zweifamilienhaus
Der Umbau eines Hauses kann ins Geld gehen, deshalb ist eine gute Planung erforderlich
© IMAGO / viennaslide
Um im Alter Zusatzeinnahmen zu generieren, überlegen manche Immobilienbesitzer, ihr Ein- zum Zweifamilienhaus umzubauen und zu vermieten. Was Eigentümer dabei beachten müssen.
Die Kinder sind ausgezogen, ihre alten Zimmer fristen ein Dasein als Abstell- oder Hobbyraum. Gleichzeitig rücken die Rente und der Wunsch nach einem Zuverdienst im Alter näher. Eine interessante Möglichkeit für Besitzer eines Einfamilienhauses: der Umbau zum Zweifamilienhaus mit anschließender Vermietung. Damit dabei alles glattgeht und der Umbau zur sinnvollen Kapitalanlage wird, gibt es einiges zu beachten.
Fachliche Unterstützung suchen
Die erste Frage, die Eigenheimbesitzer klären müssen, lautet: Welche Umbaumaßnahmen sind überhaupt möglich? Reicht es, Kinderzimmer und Gästebad mit einer Küche zu erweitern? Ist es besser, das Dachgeschoss auszubauen? Oder muss ein Anbau her? Experten raten Hausbesitzern, schon in dieser ersten Planungsphase ein Architektur- oder Planungsbüro einzubinden. Denn meist reicht es eben nicht, Schlafzimmer mit einer eigenen Küche und einem eignen Bad zu versehen.
Abgetrennte Wohneinheiten müssen ganz bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Sie müssen etwa separat abzusperren sein, also über getrennte Eingangstüren verfügen. „Die Lage des Treppenhauses ist daher besonders relevant, denn sie gibt oft vor, wie kompliziert das Aufteilen wird“, sagt Sebastian Rupp, Bauexperte der Plattform für Planungs- und Baudienstleistungen Planeco Building. „Am einfachsten ist es, ein mehrstöckiges Gebäude mit abgeschlossen Treppenhaus zu teilen“, sagt er. Als recht unkompliziert gilt es auch, ein Kellergeschoss auszubauen oder einen Bungalow zu teilen.
Wichtig: Eigentümer dürfen nicht einfach selbst Hand anlegen, sondern müssen sogenannte bauvorlageberechtigte Personen mit dem Umbau beauftragen. Meist sind das Architekten, die Entwürfe und Pläne zeichnen. Kontaktadressen finden Hausbesitzerinnen beispielsweise über die Architektenkammern. Bei größeren baulichen Veränderungen müssen Statiker zusätzlich prüfen, was machbar ist. Sie klären beispielsweise, welche Wände tragend und wo Durchbrüche möglich sind.
Baurechtliche Vorgaben beachten
Praktisch ist, dass diese Experten in der Regel auch die nötigen Formalia beim Bauamt übernehmen. Dazu zählt etwa der Antrag auf veränderte Nutzung der Immobilie. Selbst wenn kein Umbau erfolgt, müssen Besitzerinnen, die einen Teil ihres Hauses vermieten möchten, das beim Bauamt melden. Etwaige Umbaumaßnahmen prüft und genehmigt das Bauamt dann zusätzlich.
Das Bauamt nimmt unter anderem den Abstand zu den Nachbargrundstücken unter die Lupe und ob die Immobilie alle Anforderungen an den Brandschutz erfüllt. „Legen Bauherren ohne Genehmigung los, wird es teuer und gefährlich“, warnt Rupp. „Bei Schwarzbau droht im schlimmsten Fall der Abriss.“ Selbst wenn die Aufsicht Milde walten lässt, müssen Bauherren zahlen und den Umbau nachgenehmigen lassen. Weil sich die Experten mit all diesen Vorgaben auskennen, sollten Eigentümerinnen sie von Anfang an einbinden.
Einen Kostenplan aufstellen
Je nachdem, wie umfassend die Maßnahmen letztendlich sind, variieren die Kosten stark. Hinzu kommen schwankende Baukosten und der anhaltende Fachkräftemangel im Handwerk. Angehende Bauherren sollten daher stets mehrere Angebote einholen und diese sorgfältig vergleichen. Für Zweipersonen-Haushalte empfiehlt Rupp pro Wohneinheit eine Fläche von mindestens 60 Quadratmetern. Gibt das ursprüngliche Haus das nicht her, müssen die Besitzer anbauen. Laut einer Beispielrechnung des Immobilienunternehmens Engel & Völkers kostet ein Anbau pro Quadratmeter zwischen 1.300 und 2.500 Euro. Bei 60 Quadratmetern sind das mehr als 70.000 bis 150.000 Euro. Und zwar ohne Vermessungsgebühren, Honorare oder Kosten für Sonderwünsche wie einen Balkon.
Der Umbau zum Zweifamilienhaus kann also ziemlich teuer werden. Daher sollten Bauherren einen exakten Kostenplan aufstellen und abwägen, ob das tatsächlich lohnt. „Bei einem Nachkriegshaus mit schlechter Substanz macht es schlicht keinen Sinn, über 250.000 Euro zu investieren“, sagt Rupp. Denn am Ende ist ein solcher Umbau ein Rendite-Projekt, bei dem die Kosten in einem vorteilhaften Verhältnis zu alternativen Anlagen und zum Neubau stehen müssen.
Den Umbau finanzieren
Nur die wenigsten Immobilieneigentümer können so ein Projekt allein mit ihrem Erspartem stemmen. Die gute Nachricht: Banken gewähren für derartige Umbaumaßnahmen oftmals ganz unkompliziert einen Kredit. Angehende Bauherren fragen daher am besten ihre Hausbank, welche Baufinanzierung diese anbietet. Zusätzlich sollten sie noch mit Vermittlern, etwa Planethome, Dr. Klein oder Interhyp, sprechen. Diese bieten einen umfassenden Zinsvergleich.
Die künftigen Mieteinnahmen helfen beim Finanzieren. „Deckt die Miete nach Steuern die monatliche Tilgung plus Zins, lohnt sich das Investment natürlich besonders schnell“, so Rupp. „Bankzinsen sind außerdem steuerlich wirksam und Besitzer können ihre Baukosten abschreiben“, erklärt der Experte. Er rät zudem, die energetische Sanierung sowie den Umbau zu mehr Barrierefreiheit gleich mitzudenken. Für beides stellt der Staat Fördermittel bereit.
